Wywłaszczenie nieruchomości – przewodnik

Okoliczności doprowadzające do wywłaszczenia

Na czym polega wywłaszczenie? Zgodnie z polskim prawem, wywłaszczenie jest możliwe tylko w celu realizacji przedsięwzięć uznanych za ważne dla społeczeństwa (tzw. cele publiczne). Do najczęstszych przypadków zaliczamy:

• budowę i rozwój infrastruktury transportowej (drogi, kolej, lotniska);
• rozbudowę sieci energetycznych;
• realizację projektów związanych z ochroną przeciwpowodziową;
• tworzenie obiektów sportowych i edukacyjnych.

Wywłaszczenia odbywają się zwykle na mocy tzw. specustaw, które umożliwiają przyspieszenie postępowania, ograniczając czasochłonne procedury wynikające z Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odszkodowanie za utraconą nieruchomość

Osoba, której nieruchomość została wywłaszczona, ma prawo do odszkodowania, które powinno odpowiadać wartości utraconych praw (czyli być „słuszne”). Wartość ta jest ustalana na podstawie szacunków dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami branżowymi. Organ administracji, ustalając wysokość odszkodowania, działa w oparciu o sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy. Tylko taki dokument określający wartość nieruchomości może być dowodem w postępowaniach sądowo-administracyjnych.

Możliwość odwołania się od decyzji o wysokości odszkodowania

W praktyce zablokowanie procesu wywłaszczenia jest bardzo trudne, dlatego odwoływanie się od decyzji lokalizacyjnej zazwyczaj jest działaniem bezcelowym. Istnieje natomiast szansa na zwiększenie wysokości odszkodowania. Osoba wywłaszczona ma możliwość odwołania się od decyzji w sprawie odszkodowania w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji. Często zdarza się, że wyceny są wykonane pośpiesznie i mogą zawierać błędy. W przypadku stwierdzenia naruszenia prawa przy ustalaniu odszkodowania, można podjąć działania mające na celu jego zwiększenie.

Proces wywłaszczenia jest złożony i obejmuje wiele aspektów prawnych oraz specjalistyczną wiedzę z zakresu wyceny nieruchomości. W przypadku wątpliwości dotyczących wysokości otrzymanego odszkodowania, zaleca się skorzystanie z usług doświadczonego prawnika. Specjalista pomoże ocenić sytuację, doradzi w kwestii ewentualnego odwołania i będzie wsparciem w dążeniu do uzyskania słusznego odszkodowania.

Wywłaszczenie działki pod drogę

Dzisiejszy artykuł porusza tematykę wywłaszczeń przeprowadzanych na potrzeby budowy dróg. Przeczytaj go, jeżeli zastanawiasz się, kto jest odpowiedzialny za ustalanie odszkodowania za wywłaszczenie i kiedy można oczekiwać wypłaty pieniędzy za utraconą własność.

Inwestycje związane z rozwojem ekonomicznym, szczególnie te dotyczące komunikacji i budowy dróg, wymagają pozyskania nowych terenów. Prowadzi to często do konieczności przymusowego odbierania praw do nieruchomości (wywłaszczenia) na zaplanowanych trasach.

ZRID – czym jest?

Kluczowym dokumentem w procesie wywłaszczenia jest ZRID, czyli zezwolenie na realizację inwestycji drogowej. Jest ono wydawane na podstawie tzw. specustawy drogowej przez starostów lub prezydentów miast dla dróg lokalnych (gminnych i powiatowych) oraz przez wojewodów dla dróg wojewódzkich i krajowych. Decyzje te prawie zawsze mają rygor natychmiastowej wykonalności, co pozwala inwestorowi na szybkie przejęcie nieruchomości i rozpoczęcie prac, nawet jeśli decyzja o wywłaszczeniu nie jest jeszcze ostateczna.

Kto i jak wycenia działki pod drogę?

Wycena wartości wywłaszczonych nieruchomości jest zadaniem uprawnionych rzeczoznawców majątkowych, którzy sporządzają operaty szacunkowe. Dokumenty te, będąc opiniami o wartości mienia, służą jako podstawa do ustalenia odszkodowania. Proces wyceny może być skomplikowany i budzić kontrowersje, szczególnie w świetle doboru właściwej metodologii.

Podczas wyceny działek zastosowanie ma tzw. „mała zasada korzyści”. Na czym ona polega? W kontekście gruntów przeznaczonych pod budowę dróg, istotne jest to, że w wyniku realizacji celu wywłaszczenia ich wartość często wzrasta (jest to charakterystyczne dla działek rolnych). W takiej sytuacji bierze się pod uwagę wartość wydzielonych gruntów, na których powstanie droga. Natomiast jeżeli na moment wydania decyzji te grunty były już określone do wykorzystania pod drogę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a brakuje informacji o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych, wówczas należy wziąć pod uwagę główne przeznaczenie gruntów przyległych. W obu przypadkach obliczona wartość może być podniesiona o maksymalnie 50%, co jest określane przez rzeczoznawcę na podstawie analizy rynkowej.

Wypłata odszkodowania za wywłaszczenia pod drogę

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości pod drogę jest ustalane przez organ wydający decyzję ZRID. Pieniądze są wypłacane w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca wysokość kwoty stała się ostateczna. Zgodnie ze specustawą organ powinien wydać decyzję o odszkodowaniu w ciągu 60 dni od wydania decyzji z rygorem natychmiastowej wykonalności lub w terminie 30 dni od momentu, gdy decyzja bez tego rygoru stała się ostateczna. Jednak w praktyce terminy te często są przekraczane, a proces może się wydłużyć, szczególnie gdy strona odwołuje się od decyzji o odszkodowaniu. Możliwe jest wtedy wnioskowanie o zaliczkę na poczet odszkodowania w wysokości 70% ustalonej kwoty.

Strony powinny pamiętać, że odwołanie od decyzji o odszkodowaniu ma szanse powodzenia tylko wtedy, gdy decyzja została wydana niezgodnie z prawem, dlatego przed złożeniem odwołania zaleca się konsultację z prawnikiem.

(tekst sponsorowany)